Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

  • Satın alınacak gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi ve tapu kayıtlarının yorumlanması gayrimenkulün mülkiyetiyle ilgili olarak var olan müspet/menfi etkenlerin yorumlanmasına ilişkin çalışmaların başında gelmektedir. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında herhangi bir hata var ise bunun tespit edilmesi, arsa payının öğrenilmesi, ipotek, haciz, kamulaştırma vb. şerhler bulunup bulunmadığının tespiti, riskli alan veya riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığı, davalıdır şerhi olup olmadığı, intifa hakkı, vefa hakkı, ön alım hakkı, irtifak hakkı, geçiş hakkı gibi mülkiyeti doğrudan sınırlayabilecek unsurların bulunup bulunmadığının tespit edilmesi mülk sahibinin hakları üzerinde doğrudan etkin olan bir konudur.
  • Satın alınacak gayrimenkule ait mimari proje ve gerektiği takdirde statik projenin ilgili resmi kurumlarda incelenmesi ve varsa aykırılıkların tespiti önem arz eden diğer bir konudur. Satın alınacak konutun projesinin incelenmesi ve yerinde yapılan tespitler sonucunda proje ile fiili kullanım arasında farklılıklar bulunup bulunmadığının tespiti mutlaka yapılmalıdır. Bu tespitler, olası bir uyumsuzluk halinde satın alacak kişiyi ileride nelerin bekleyebileceğine ışık tutması açısından da önemlidir.
  • Bu noktada önem arz eden diğer bir konu ise, satın aldığınız gayrimenkulün size gösterilen konumda olup olmadığıdır. Bu durumun tespiti tapu ve kadastro müdürlükleri ve belediyede yapılan incelemeler sizi ileride ortaya çıkabilecek uyumsuzluklara karşı koruması açısından önemlidir.
  • Satın alınacak gayrimenkule belediye dosyasının incelenmesi de yatırımızı güvenle yapmanız konusunda öne çıkan konulardan biridir. Bu çalışma sayesinde, satın alınacak gayrimenkulün ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) olup olmadığı, varsa bunların iptal edilip edilmediği, geçerli olup olmadığı, hakkında açılmış herhangi bir dava olup olmadığı, herhangi bir yıkım kararı veya para cezası uygulaması olup olmadığı, imar barışı kapsamında yer almışsa imar barışı sürecinin kanuna uygun biçimde işleyip işlemediği, yapı kayıt belgesinin geçerlilik durumu gibi konular bu noktada gerçekleştirilebilecek tespitlerin başında gelmektedir.
  • İmar durumunun irdelenmesi, yatırımınızın mevcut durumu ve olası riskleri hakkında önemli bilgi sağlayacak konulardan biridir.
  • Satın alınacak gayrimenkulün kentsel dönüşüme konu olup olmayacağının tespiti, kentsel dönüşüme konu olması halinde karşılaşılması muhtemel tablo, sahip olunan arsa payının kentsel dönüşüm sonrasında ne büyüklükte bir konut getirebileceği, bölgede kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı oranlarının yüzde kaç olduğu tespit edilmesine yatırımcının sağlıklı karar vermesine olanak sağlayacaktır.
  • Arsa payı, gerek satın almayı planladığınız gayrimenkule bağlı hakların temsilinde, gerekse kentsel dönüşüm süreçlerinde oluşacak yeni durum üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. Bu sebeple, satın alınacak gayrimenkulün arsa payının doğru olup olmadığının tespit edilmesi önemlidir.
  • Tapuya gidildiğinde satacak olan gayrimenkul sahibinin belediye nezdinde tüm borçlarını (emlak vergisi ve diğer vergiler) ödemiş olması ve “temiz kağıdı” dediğimiz borçsuzluk belgesini almış olması gerekir.
  • Yine belediye tarafından düzenlenmiş olan satışa esas ve o değerden aşağıya satmayı imkansız kılan emlak vergisi değer belgesinin de satıcıya verilmiş olması gereklidir. Bu belge ile alıcı ve satıcı bu değerden aşağıya satış yapamazlar.
  • Satın alınacak gayrimenkulün, hukuki durumunun, yasal ve mevcut özelliklerinin, piyasa değerinin, taşıdığı fırsat ve risklerin tespiti açısından SPK tarafından değerleme faaliyetinde bulunmaya yetkili kılınmış lisanslı bir değerleme şirketine rapor hazırlatılmasında fayda bulunmaktadır.

Gayrimenkul Alacak Kişinin Hangi Belgelere İhtiyacı Vardır?
  • Alım satım işlemi esnasında alıcının için kimlik bilgileri ve satış bedelini hazırlamış olması gerekmektedir. Yine alıcı tapu tarafından alım satım bedeli için ödemesi gerekli olan harçları ve taşınmaza ait DASK poliçesini yaptırmalıdır. Tapu devri gerçekleştikten sonra ise yeni mülk sahibi en kısa sürede ilgili belediyeye giderek kaydını yaptırmalıdır.

Kat İrtifakı Nedir?

  • Kat irtifakı "arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı" olarak tanımlanır. Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır. İnşaat halinde olan yerleşim projeleri de sözü edilen bu kat irtifakı çerçevesinde ele alınır. İnşaatın tamamlanmasını takiben yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınarak kat mülkiyetine geçilmesi gerekir ancak ülkemizde bir çok yapının kat irtifaklı olarak kullanıldığı, çeşitli sebeplerle kat mülkiyetine geçilmediği yada geçilemediği bilinmektedir.

Kat Mülkiyeti Nedir?
  • Kat mülkiyeti; Arsa üzerinde tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bağımsız bölümlerin malikleri tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Bir diğer deyişle kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün her bir bölümünün kişiler üzerine ayrı ayrı kaydedilmesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak için ilk olarak iskan belgesi gerekmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

  • Tapu türleri arasında Arsa tapusu, Kat irtifakı tapusu ve Kat mülkiyeti tapusu şeklinde bir ayrıma gidildiğinde kat irtifakı tapusunun bir ara form olduğu görülür. İnşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir. Kat mülkiyeti tapusuna geçebilmek içinse tamamlanmış bir inşaat söz konusudur.
  • İnşaat sırasında alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Müteahhitlerin belediyeye iskan başvurusu yapması sonucu bir dilekçe verilir ve kauapt malikleri, bu dilekçe ile birlikte ilgili ilçedeki tapu müdürlüğüne başvurur ve gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi sonucunda kat mülkiyeti tapusu elde edilir.