Tapu İncelemesi: Gayrimenkulün tapu kayıtlarını inceleyin ve yorumlayın. Arsa payı, ipotek, haciz, kamulaştırma gibi detayların tespitini yapın.
Mimari ve Statik Proje: Mimari ve statik projeyi resmi kurumlarda inceleyin. Proje ile gerçek kullanım arasında fark olup olmadığını belirleyin.
Konum Tespiti: Gayrimenkulün gösterilen konumda olup olmadığını tapu ve kadastro müdürlükleri ile belediyede inceleyin.
Belediye Dosyası: Belediyede gayrimenkulün ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi olup olmadığını kontrol edin.
Kentsel Dönüşüm: Gayrimenkulün kentsel dönüşüme tabi olup olmadığını ve arsa payının durumunu belirleyin.
Arsa Payı: Gayrimenkulün arsa payının doğru olup olmadığını tespit edin.
Belediye Borçları: Satıcı, tüm belediye borçlarını ödemiş ve borçsuzluk belgesini almış olmalıdır.
Değerleme Raporu: SPK lisanslı bir değerleme şirketine gayrimenkulün hukuki durumu, piyasa değeri ve risklerinin belirlenmesi için rapor hazırlatın.
Gayrimenkulün, projelerinin veya bağlı hak ve faydalarının belirli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
Maliyet Yöntemi
Gayrimenkulün yaş, konum, fiziki koşullar, ulaşım olanakları, yasal durumu gibi hususların incelenerek değerinin belirlenmesi ve tüm özelliklerinin bir raporda belirtilmesidir. SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanır.
Alıcının kimlik bilgileri, satış bedeli, tapu harçları ve DASK poliçesi gereklidir. Tapu devrinden sonra yeni mülk sahibi belediyeye giderek kaydını yaptırmalıdır.
Kat irtifakı, arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkıdır. İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alarak kat mülkiyetine geçilmelidir.
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde malikler tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Kat mülkiyeti tapusu için iskan belgesi gereklidir.
Kat irtifakı, inşaat aşamasında alınan geçici bir belgedir. İnşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti tapusu için iskan belgesi gereklidir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı rejimine başvuru esnasında tapuya sunulan ve ana gayrimenkulün yönetim tarzını belirleyen metindir. Tüm kat malikleri ve ilgili kişiler için bağlayıcıdır.
Yönetim planının değiştirilmesi için kat malikleri kurulundaki tüm kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu gereklidir.
Arazi, imar planı kapsamında yer almayan toprak parçasıdır. Arsa ise imar planları hazırlanmış ve imar uygulaması yapılmış arazi türüdür.
Her arsanın imar izni yoktur. Yeşil alan, park, tarım alanı gibi fonksiyonlara sahip veya sakıncalı alanlarda kalan arsaların imar izni bulunmamaktadır.
Hisseli arsa satışında, parselasyon planı yapılmış ise noter onayı ile hangi kişiye satıldığının belirlenmesi yapılabilir.
2021 yılında gayrimenkul satın alanlar, 2022 yılında ödeme yükümlülüğüne başlar. Beyanname doldurarak ödeme yapılmalıdır. Tek seferde veya iki taksitte ödeme yapılabilir.
Emekliler, geliri olmayanlar, şehit yakınları, gaziler, engelliler, brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutları için emlak vergisinden muaftır. Muafiyet sadece konutlar için geçerlidir.
Emlak vergisi oranları, gayrimenkulün niteliğine göre değişir. Büyükşehirlerde oranlar daha yüksektir. Oranlar, gayrimenkul türüne göre belirlenir.
Belediyelere, EFT/Havale, belediyelerin internet siteleri üzerinden kredi kartı ile veya PTT şubelerinden ödeme yapılabilir. Gelirler İdaresi Başkanlığı web sitesi ve E-Devlet kapısı üzerinden de ödeme imkanı vardır.
Alan, hacim, kat adedi gibi değişiklikler için tadilat ruhsatı alınmalıdır. Küçük tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Yapı sahipleri veya vekilleri, belediye veya valiliklere dilekçe ile başvurur. Tapu, mimari proje, statik proje gibi belgeler eklenir. İnceleme sonucunda ruhsat verilir.
Yapı tamamen veya kısmen tamamlandığında, ruhsat veren belediye veya valilikten izin alınması gereklidir. Yapının ruhsata uygun olduğu tespit edilmelidir.
Onaylı halihazır haritalar üzerine hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yolları, yoğunluk ve düzenini gösteren ve 1/1000 ölçekli raporuyla bir bütün olan plandır.
İmar planı sınırları içindeki arsa ve arazilerin hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birleştirilmesi, yeniden parsellenmesi ve hak sahiplerine dağıtılması işlemidir.
Satın alan kişi, kiracıya durumu bildirip, 6 ay içinde tahliye talep edebilir. Yeni sahip, kira sözleşmesini devralır ve kira sözleşmesi sonunda ihtiyaç sebebiyle dava açma hakkına sahiptir.
Tapuya şerh koymak, taşınmaz bir malın sahibinin hak sahipliğini kısıtlamak için konulan bir uygulamadır. Sınırlı kullanım hakkını gösterir.
İntifa hakkı, bir eşya üzerinde bir kişiye sınırsız yararlanma yetkisi tanıyan bir irtifak hakkıdır. Başkasına ait bir eşya üzerinde tam yararlanma yetkisi verir.
İntifa hakkı, ölene kadar yararlanma imkanı sağlar, ancak intifa hakkı sahibi bu hakkını başkasına devredemez.
İntifa hakkı miras olarak kalmaz. Hak sahibinin ölümüyle sona erer ve kuru mülkiyet sahiplerine geri döner.
İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün mülkiyetinin devri dışında her türlü faydalanma hakkına sahiptir.
Kuru mülkiyet sahibinin gayrimenkulden faydalanma hakkı yoktur, ancak kuru mülkiyet olarak gayrimenkul satışı mümkündür.
Evet, intifa hakkı belirli bir süre ile sınırlandırılabilir.
İntifa hakkı, tapu siciline tescil edilerek tapu müdürlüğünde tesis edilir.
Bir taşınmazın mülkiyetinin devri karşılığında, birinin diğerine ölünceye kadar bakmayı taahhüt etmesidir. Tapu kütüğüne tescil edilerek garanti altına alınır.
Bir borcun ödeneceğine güvence olarak, borçlunun taşınmazı üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen kayıttır.
Hacizli gayrimenkuller satılabilir, ancak satışla haciz kalkmaz, devam eder. Kamu hacizlerinde ise satışa kısıtlama getirilmiştir.
İhtiyadi tedbir bulunan bir gayrimenkul satılamaz.
Gayrimenkul sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi, tapu kaydına işlenir. Kira şerhi, tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenir.
Devre mülk, yılın belirli dönemlerinde kullanılmak üzere satın alınan gayrimenkulü ifade eder. Tapuya tescil edilerek devre mülk sahiplerine kullanım hakkı verilir.
Emlak alım satımında harç, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin %2’sidir.
Tapu alım satım harcı, beyan edilen alım/satım tutarı üzerinden hesaplanır.
Şirketler dışındaki gayrimenkullerin işyeri olarak kiralanması halinde kira bedelinden kesilen ve maliyeye ödenen peşin vergidir. Stopaj oranı %22'dir.
Şirketlere ait gayrimenkullerin kiralanmasında KDV uygulanır.
Kiralamada KDV oranı %18'dir.
KAKS, "kat alanı kat sayısı" teriminin kısaltmasıdır ve bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını ifade eder.
TAKS, Taban Alanı Katsayısı anlamına gelir ve arsa üzerine inşa edilecek yapının taban alanını belirler.
Yapı denetim kuruluşu, inşaatın başlangıcından bitimine kadar arsa sahibi adına inşa faaliyetlerini ve müteahhiti denetler.
4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu’na göre, bazı kamu yapıları ve küçük müstakil yapılar hariç tüm yapılar denetim kapsamına girer.
Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan binalarda her bir bağımsız bölüme düşen arsa hakkıdır.
Arsa payı, bağımsız bölümün değerinin, ana taşınmazın toplam değerine oranına göre belirlenir.
Arsa payının düzeltilmesi davası, arsa payı hatalı ve eksik yazılmış kat mülkiyeti sahipleri veya mirasçıları tarafından açılır.
6306 sayılı yasa kapsamında, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar riskli alan olarak belirlenir.
6306 Sayılı Kanun’a göre, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıyan yapılar riskli yapı olarak tanımlanır.
Riskli yapı tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurmak gerekir.
Karot, silindirik kesici makine ile beton numunesi alınması işlemidir. Numuneler, uygun koşullarda saklanarak test edilir ve yapı dayanıklılığı ölçülür.